《美国研究》1997年第4期
美国住宅文化的启示
——对《美国统计摘要1996》有关资料的分析与思考
张虹宁、张泽清
【注释】张虹宁：美国新罕布什尔大学金融学副教授；张泽清：旅美退休高级工程师。【注尾】
住宅的水准与风貌是一个国家生产力发展水平、人民生活水平、社会制度、政策取向、民族风俗、教育文化及主人个性的综合反映。美国本是一个以来自西、北欧移民为主体的多民族国家，又经过百余年工业化的高度发展，故其住宅的总体风貌既反映了世界上多民族的结构与造型特色，又突显出工业化在住宅构建与装饰、装备中的贡献。从而使美国的住宅文化闪现出“多样化”、“高水准”与“环美化”和“贷款购房”及“自由流动”五大特征。
多样化与整齐化、统一化、对称化、方块图案化、淹没个性相反，它突出差异化、个性化、非对称化、非简单图案化，从千差万别中、从优势互补中协调出丰富的和谐美。据《美国统计摘要１９９６》公布，１９９３年美国的９６６０万户共有各种住房１．０６６亿栋，其中独院私宅达７０３６万栋。近几十年美国人从拥挤的城市向远郊及乡村迁移，土地宽敞，一般独宅占地多达２０００平米（半英亩），许多乡镇在规划新建小区时为提高本镇的排名顺序，对新建住宅标准要求越来越高。如占地扩大到４０００平米，房屋造型不与本区近邻相同，……等等。美国的许多建筑咨询和设计公司，保存有上千种各式典型住房的建造图纸，只要提出你选中的图号，花三、四百美元，就可买得全套施工图。你还可向建筑承包商提出局部增改的要求。这些都为多样化提供了客观基础。我们来美国后的一大乐趣就是从地方报纸中寻找售房接待考察的日期广告，然后开着车去逐户参观。这样看过近百家后，眼界大开，却没发现完全相同的房屋。我们所认识的两对从中国来美留学、工作的夫妇，都是采取先参观选样式，后选址买地，再购图请包工队建房的办法，住上了十分称心如意的美丽新宅。
高水准美国的新建住宅都根据市场需求由地方政府逐年进行规划，如供出租用的公寓楼房与私人宅院保持一定的比例，划出不同的地区；新开宅区招标售给大建筑公司成片开发，建房前先修柏油路，开通上、下水和煤气管路、电源、电话线等公用设施（无法通上、下水的地方，则先打水井、验水质，作好污水沉淀池），这些验收合格后才能动工建房。家房不再只是一个能吃上饭、睡上觉的“窝”，它正在演进、升格为“人生自我满足的宫殿”。它已经具有１２种功能：
安静舒适的睡好功能据１９９５年统计，新建的１０６万栋独宅拥有３间卧室者占５７％，４间以上占３０％。卧室全都铺设厚厚的地毯，行走无声。室内装饰力求温馨。儿童从小就拥有自己的单间，互不干扰。卧室都有席梦思床，软枕轻被，壁橱明窗，树影花摇。
迅捷多样的吃好功能美国人的饭菜大多都能从超市买回半成品与成品，平时只需热、煮，大餐多是烧、烤。据统计１９９３年美国９６６０万户中，拥有下列家电设备的百分比为：微波炉８４１％，无霜冰箱８４６％，电烤箱６１５％，电炉灶６１４％，煤气炉灶３３３％，煤气烤箱３１８％，户外烤肉炉２８５％，冷冻柜（南方用）３４５％，洗碗机４５２％。此外如煮咖啡壶、烤面包机、电饭煲、搅碎机等几乎各家必备。美国家庭的厨房与中国不一样的是没有煎、炒的烟熏火燎，因此一般不设抽油烟机，厨房也不封闭，因而宽敞明亮。
培育儿童的乐园功能在标准的私宅中，都有一间儿童游乐室，各种电动玩具、智力玩具、画册、电视乐器、钢琴（有条件的家长常将幼、少儿送出学钢琴），有家庭电脑的父母还给少儿配上电子游戏软盘。大多数家庭都在后院装上儿童秋千、滑梯、荡船。孩子们三、四岁就骑儿童自行车，五岁学游泳、滑冰，六岁学打网球、棒球，几乎每家郊外私宅都有个篮球框架。
高效的家庭办公功能许多高级知识分子的住宅都有专门的微机室。据１９９３年统计，拥有电脑的家庭达２２６０万户，配有激光打印机的达５３０万户，拥有传真机的２９０万户，通过上网与世界相通。中国留美学人在美就业、成家后，大多拥有这三大件，为从事第一、第二、第三职业，增加收入带来极大便利。例如有的人在美国大学任教，利用假期在美国公司兼职，经常飞往亚洲各国。家中的传真机随时都可收到远地来的电传。
快速的信息沟通功能家庭是社会的细胞，通过电视与电话使每个细胞与社会紧密相连。１９９３年美国拥有彩色电视机的家庭达９７．７％，拥有进户专线电话的达９３．４％。电视节目多达５０余个频道，各有特专，任凭遥控选择。通过卫星天线还可收看中国中央台，香港中天台（台湾）和一些粤语台节目。例如亚特兰大奥运会和香港回归等重大事件，我们就可同时收看不同国家不同观点的同时报道，而电话则更使天涯近在咫尺。
舒适宜人的空调功能装有空调设备的家庭，１９９３年已达６８．４％。１９９５年新建独宅８０％采用集中供冷式空调；冬季采暖６７％采用烧煤气或石油的自动控温热风炉，２５％采用电热泵式循环送热。每层楼有一个控温器，将控温指针定在20℃，室温低于20℃时，设在地下室的煤气热风炉就会自动点火，开煤气燃烧，开风机将热风经换热器与风管送到各室。当室温超过20℃时则自动关闭。白天上班时间卧室可调低到１６℃。我家便采用这套系统，９６年冬采暖５个月，没出任何故障。有些新建的住宅，仍然保留了传统的烧木柴的壁炉，既成为复古的装饰，又可在大雪断电缺气时作为备用。
舒心便利的卫生功能独宅通常都有两个卫生间，每间都有抽水马桶、洗脸池和带喷淋的浴缸，２４小时供热水，大多在地下室设有保温罐式电（或煤气）热水器，自动控温、上水。洗脸、洗碗、洗澡的水龙头都是可调温的，手柄提上即开，向左转角越大水温越高，向右转角越大水温越低。于是天天冲澡几乎成了美国人的生活习惯。１９９５年新建独宅的卫生间，２间半以上占４８％，２间占４１％，１间半以下占１１％（只有马桶、洗脸池者称为半间）。卫生间多以瓷砖铺地贴墙。美国的家用电表多为２５０安培、１１０伏电压、２７．５千瓦。
舒筋活骨的健身功能美国的家庭健身器械越来越普及，从哑铃、拉簧、负载车，到原地跑步器、划桨器、举重器和多功能健身器。有条件的家庭设有健身房、乒乓球房。自行车作为健身工具。冬天的滑雪板、夏天的冲浪板、机动小艇已为许多家庭钟爱。
展现自我的艺术功能通过家庭装饰透射出的情趣，体现着主人的精神风貌与艺术功力。美国有专门讲家庭布设的多种刊物、电视频道与经销商店，对提高众多家庭风姿的整体社会水平起了重要作用。新售住宅促销商常常把一些中、高档住房的室内陈设精心布置后，向公众（欲购者）开放，它也起了很好的示范作用。那些令人神怡的杰作总是非常考究“实虚比”，互相协调烘托。着力于某处细节上的匠心独具，使每间房都突出它不同的功能与个性美，使住房升格为艺术宫殿。
宽敞客厅的社交功能美国人平时随意串门的很少，到谁家必须事先电话约定。然而美国的家庭很注重家庭舞（宴）会，夏秋固然可以在宅后的花园中热闹一番，而漫长的冬春则需要宽敞的室内客厅。因此新建的院宅，趋向于一楼客厅与餐饮食、娱乐室、门厅、阳台等联通，使室内视角延伸扩展，几十个人跳唱自如，欢聚一堂，乐也融融。
自动开闭的车库功能拥挤的老城区无法建立自用车库，是许多人迁往城外建房的原因之一。１９９５年新建私宅总数中，有８４％建有车库。其余则建有停车场或停车道，许多车库的金属帘卷式门在车到门前１０米时，由遥控器自动卷升开门，入库后在遥控器控制下又徐徐关上，且双车库日益增多。
防火防盗的安全功能突然铃声大作，尖嚣刺耳，原来是饭菜烧糊了，烤箱中的食品焦了，壶中的水烧干了，煤气忘关了……总之任何粗心大意都逃不过烟气报警器的“灵鼻”。按美国的消防法，这报警器是每家必备的。此外，美国的现代化防盗报警系统很有意思，许多公司的办公楼及有钱人的私宅都装有这种红外（或激光）报警系统。当夜间无人时即打开警探系统，如有生人进门或入室，警察局的盗警室即刻报警，十分钟内警察赶到，盗贼束手被擒。如系自家人夜半回来，进门时必须先用密码解除警报装置。独家宅院比较常用的还有强光驱贼系统，即在宅外要道装有小型预警聚光灯。夜间人车一进入预警范围，它便射出强光，几分钟后自灭。美国的盗贼活动多在市区，乡镇倒很安全。
环美化破败的住址不但丑化了环境，且表示主人的衰败、颓废，在竞争社会中那是一种自我贬值。因此许多美国人即使其家庭收入低于中等水平，只要在城市之外拥有了独宅，他们宁可省吃俭用也要把表露于外的住宅和庭院精心装扮，那是一种向社区表现自我的形象设计。人们都乐于听到别人说：“呵！你家的房子（或草坪、或花坛……）实在太美了。”在这种社会风气下，形成了许多约定俗成的规则，如住房的正面不得晾衣、种菜、存放垃圾或放置杂物，外墙破损必须赶快修整、粉刷，这叫作注意你的“脸”。后院也不能随便堆放脏土、破烂，孳生蚊蝇，放养家禽。于是，美国的独家庭院又洋溢着三个特色。那就是：
花园化窗前一棵观赏树是不可少的，院篱一排小青松，长大后修剪成一人高的树墙，院后则是擎天的枫、松成荫，各种造型的花卉，一簇簇一丛丛，或落地或垂吊，各显风姿，相竞妖娆。
草坪化所有空地必须以草坪覆盖，不得见土。那些培育得好的简直像铺上了绿茵茵的地毯。然而侍弄草坪也是很不容易的，要选择优良草种（或购来成卷的带土草皮），要定时施化肥、除杂草、浇水。夏秋每周还要梳剪一次，初冬要耙除枯萎的老根。因此每个家庭都备有剪草机、施肥器、喷水器和整修树木的机动锯、机动剪、手推车等。那些缺乏劳动力的家庭则雇请园林服务公司定时来家剪草。
娱兴化几乎每栋独宅在其房后或房侧都建有木制的纳凉阳台，支上花色的阳伞，落日生晖，清风送爽，嬉笑晚宴。不少家庭或花数千美元在后园建一座十余米长的游泳池，或花几百美元买套活动式地面游泳圆池（直径３－４米，高１米，备有自动过滤消毒循环水泵）。站在山顶四下俯望，绿树环绕着一座座花园洋房，星罗棋布的天蓝色游泳池闪闪发光……。
每个基层乡政府的主要政绩就在于规划本地区的建设发展如何不损害自然，而与之协调，使环境更加美化。这样才能吸引更多层次较高的人到本地区来建房、购房，增加乡政府的收入（房产税），增进本乡的声誉与繁荣。
贷款购房即使美国人的年均收入高达中国人的３０－４０倍，但要凭家庭现金收入仍然买不起住房。好在美国孕育出一套完整而成功且普及了的住房抵押贷款制度。从统计分析看，有两个重要常数：“住房价购常数”，即一个家庭的住房房价与其年收入的比值，为３－４（美国中西部和南方为２－３）。例如年收入４万美元可购１２－１６万的中等房，年收入８万可购２４-３２万的中高档房，年收入１０万以上者则可购４０万以上的高级洋房（美国中西部和南部房价便宜，１２－１６万美元可买到中高档房）。由于美国有许多积累的资金要向外贷出，许多银行在购房贷款上展开竞争。从表２、表３中可见１９９５年新建私宅靠贷款者占８８％，购买新宅靠各种渠道贷款者占９４％。通常贷款额最多可达房价的８０％，分２０3０年还清，贷款年利率高于年物价涨幅和银行储蓄年利息一倍左右。物价平均年涨幅为３－４％，则贷款利率为７-８％。许多中国留美学人在住房上大都经历过三步曲（按东北部地区），头五年攻读学位，两人家庭住月租３００－４００美元的一室一厅；第二个五年为动荡期，找工作换工作，三口之家住月租６００－１０００美元的二室一厅公寓房；第三个五年为相对稳定期，家庭年收入可达６－１０万美元，大多贷款买（少数自建）独院私宅，住上中等或以上的花园洋房（美国东北部１９９５年人均年收入２．４４万美元，中等家庭年均收入４．３万美元），高于美国平均家庭住房水平。
为什么贷款期限要长达３０年呢？这就涉及到第二个住房常数“还贷压力常数”，即一个家庭的住房还贷金额与家庭年收入之比，为１／３－１／４。这是个各方面都能接受的适度压力。从借方说，还贷期若为１５年，则压力增大到可能破坏家庭其他开支和谐的程度。从贷方利益说，赚取的是存入与贷出的利息差，贷出期长些至少有三个好处：(1)获利多（如贷出１９２０００美元，年息７．５％，３０年共获利息２９１３００美元，１５年共获利１２８３７６美元，比连续贷款两个１５年多获利３４５４８美元）；(2)风险小（因压力小）；(3)贷方市场大（美国多年积累的社会富余资金需要大的贷方市场）。从国家利益说贷款期长也有三个好处：(1)使大多数人住得起高标准的宽敞舒适的房子（国家鼓励、购房还贷利息不交税），为民谋利，更提高国家的整体形象；(2)刺激建筑行业，带动相关工业长期持续发展，增加就业机会；(3)增进社会稳定：绝大多数美国人都在追求住上更好的房子，害怕还不上贷款，失去现有的房子。因而适度的压力化作了强劲的动力，使人们大多努力工作，恐怕失业，人心思稳厌乱，从而增加了社会的安定度。从乡镇基层政府说，房子建的越多收的房产税越多（年率１％），使地方越富，公益事业办得越好。此外住房是必须保险的（年率０．１５％），从而增进了家庭与社会的抗灾能力，确保长住久安。这套房屋抵押贷款的体制甚至使那些有现钱买房的人也乐于贷款购房，因为：(1)现金可以“钱生钱”，派上更多的用途，避免“活钱变死屋”（除非房价在迅涨）；(2)还贷款可免交所得税；(3)一旦不景气，房价猛跌，无力按月还贷，且房不抵债时，借方的风险可分卸一部分给贷方（适度减免）。现举一实例说明如下：
购房时间、地址 房屋状况 房价 房屋抵押贷款 年息与偿还年限 第一月付息＋还本＝每月付 每月付×月数＝总还贷数 1996年3月向另一银行借 年息与偿还年限 第一月付息＋还本＝每月付 每月付×月数＝总还贷数 改换银行利息降低少付 |
1994.12，波士顿远郊 新建面积300m2，三层，占地2037m2 240000美元，付现金48000美元 192000美元 9%，30年 1440＋104.9＝1554.9美元 1544.9×360=556164美元 192000美元(还清头一家银行) 7.5%，30年 1200+142.5=1342.5美元 1342.5×360=483300美元 556164-483300=72864美元 |
|
|
全年住房支出(96.4-97.3) 还贷款 房产税 房产保险 以上三项固定费用之和 电费(空调及家电) 水费(生活与浇草、花) 煤气费(采暖、热水、作饭) 维护费(剪草、花树、美化、维修) 住房价购常数 还贷压力常数 住房支出占收入的% |
20390美元 1342.5×12=16110美元 188.67×12=2264美元 30.25×12=363美元 1561×12=18732美元 3650度×0.146=533美元 210m3×0.65=136美元 2309m3×0.32=739美元 250美元 4(年收入6万)；3(年收入8万) 1/3.7(年收入6万)；1/4.3(年收入8万) 34(年收入6万)；25.5(年收入8万) |
(煤气费中冬季采暖占75%)如通货膨胀年率为3%，30年后货币贬值243倍，还贷压力将逐年降低。 |
|
自由流动——美国人在自由竞争的环境中活动性很大，于是家庭住宅也相应流动，形成了以许多房屋经纪人为中介的住房交易市场。住房流动十分活跃，流动则活，不动则呆，这与流水不腐的道理颇为相似，在流动的市场上，各种档次的住房形成系列，互相比较，推陈出新，给人们参观各种待售住房提供了机会，并在考察过程中提高了人们对住房的认识与欲求，使之纷纷改进自己现有的住宅，或一旦收入增加就卖旧宅买更高档次的新宅。住房三、五年一换直到满意为止是３０－５０岁人的普遍规律。６５岁以上当形单影孤难以自立时，便售出高宅，转住老人公寓。工作单位地址变动和失业或破产房屋被拍卖，也使房市更加活跃。随着美国各年代各地区经济态势的涨落，房价也随之涨落。因而住房又成了人们余钱投资、保值、盈利的商品，使房屋建筑业因涌入更多资金而兴旺起来。
中国来美学人和各类人员在住房流动升级图上都留下了铭心的轨迹。住宅的档次无声地述说着他们成就的档次。虽然住房的经济压力很大，有些人也能在流动中利用压差、时差、地差摆脱或卸掉部分压力。例如买“过渡性”住房时，选择几年后能因地理位置、社区发展而自动升值且容易卖出的房子。于是升值的金额弥补了还贷，相当于白住。又如当自住房升值时，则将其出租，利用租金还贷，自己享有房子的所有权（和逐年增大的财产权）；而自己则另行贷款购房居住……等等。
综上，美国的住房体制绘画出一幅幅内涵丰富、很有特色的美国式住宅文化风景。这又是由强大经济实力与百年积累铸成的。据统计，１９９４年美国人口２．６０３５亿，组成１．０２２１亿独立核算户(含未成家者)，户均消费支出为31751美元。第一大花消为住，10106美元(占318%)，依次为交通6044美元（占１９％），食４４１１美元（占１３．９％），衣１６４４美元（占５．２％）。从总体看，美国人把约1/3的钱都花在住上了，而且采取了超前（借债）消费的方法。美国的重要经验就是形成了一套成功而完整的、规范有序的办法，解决了多数人住的基本问题。
我国近１０年房地产发展，住宅建设很快，使先富起来的那部分人居住得到显著改善，一般市民的住房也有改善。但房地产作为炒作对象，价格上涨过猛，缺少规范、有序的市场运作。要把房屋营造转向以广大工薪阶层为主体的多元化市场，培育出能满足不同经济收入阶层对住房需求的运行体制，从美国房地产市场运作的经验来看，需要做到：
１．使住房价购常数为９６－９７年的１０以上逐步降低到４至３，即降低门坎线使广大需房者都能进入。
我国城市中一套建筑面积６０－７０平米二室一厅的中等楼房售价如按１０万－１８万元算，对于３－４口之家，只有少数年收入超过３万元并能获得７０％以上抵押贷款（还款期１５年以上）者，才有可能成为房市中的买主。显然这样的门坎线太高，因此出现了房屋供大于求的“虚象”。要改变这种供求不对口的错位市场，须借助政府政策的干预与引导，既借鉴美国行之有效的方法；又采取中国特色的措施。如：制订有关住房法令，以使运作规范、有序；对缺房户用于购房自住的买房款和还贷款免征个人所得税；基层地方政府多渠道筹集资金对新住宅区的道路交通、水、电、煤气、公益设施提前开发；向低收入者限额出售的“安居工程”减免各种建房以外的附加费用；鼓励各企事业单位和需房职工集资组建非营利性的房建合作社，以尽最大努力降低房屋售价，保证质量与适度住房水准……等。
２．使还贷压力常数逐步降低到１／３至１／４。
当前我国一些银行开始推出私人住房贷款，但数量少，条件苛（如需第三者经济担保，年限短，比例低等）。亟须政府大力推动，制订住房贷款条例，规范合理的条件与利息，兼顾各方权益与风险，鼓励各种长期性社会基金（如退休基金、保险基金……）向住房贷款倾斜；多渠道筹集和积累房贷资金，如对高档宾馆、办公楼和高档住房征收较高的房产税与保险费，向因地价房价上涨而坐收厚利的房地产商加收高额增值税。对那些巧取“机会利润”（投机利润）致富的人，依法征收个人所得税，对偷漏税者罚以没收或监禁，以体现社会主义的公平竞争原则。还应鼓励需房者参与房贷储蓄，当储蓄到３０％时，即可借贷７０％（以购房作抵押），贷款的总额度与年限以借款人的还贷压力常数不大于１／３为宜，其中最重要的是年息的制订与调整要低于普通贷款，要有科学的计算方法（可考虑浮动利息）。
３．住房单元结构件标准化、系列化，采用新材料、新工艺、大规模、规范化建房。
房屋外观、造型虽然千变万化，但内部许多单元构件是通用的。国家建设部门可以组织各省市地区有关部门扩充、完善房屋构件国家标准和因地制宜的地区标准及地区住房典型设计汇编，以便于各标准化、系列化构件采取工厂化大规模生产，以利现场组装式建房。这样，可以大大降低成本，提高质量。
只要对住房问题给予足够的重视和研究，我国完全可以在目前人口多、土地少、住房差、购房能力低的条件下形成需求面广、多层次、长时期的住宅大市场，并以此带动相关行业成为新的经济增长点，增加大量就业机会。
有关美国住房的多方面统计资料见附表１－１０（资料来源：《美国统计摘要１９９６》）。
表1 美国新建私人住宅数
(万栋)
年份 |
总计栋数 |
独立宅院 |
2-4户楼房 |
5户以上楼房 |
1970 |
143.4 |
81.3 |
8.5 |
53.6 |
1980 |
129.2 |
85.2 |
11 |
33.1 |
1990 |
119.3 |
89.5 |
3.7 |
26 |
1995 |
135.4 |
107.6 |
3.8 |
24.4 |
表2 美国新建独立私宅状况分析与变化
|
单位 |
1970 |
1980 |
1990 |
1995 |
新建总数 |
万栋 |
79.3 |
95.7 |
96.6 |
106.6 |
抵押贷款占 |
% |
84 |
82 |
82 |
88 |
自筹现金占 |
% |
16 |
18 |
18 |
12 |
建筑面积平米 |
|
|
|
|
|
小于112占 |
% |
36 |
21 |
11 |
10 |
112-149占 |
% |
28 |
29 |
22 |
22 |
150-185占 |
% |
16 |
22 |
22 |
23 |
186-222占 |
% |
20 |
13 |
17 |
17 |
223以上占 |
% |
|
15 |
29 |
28 |
平均建筑面积 |
平米 |
140 |
162 |
193 |
195 |
一层房占 |
% |
73 |
61 |
47 |
49 |
二层以上占 |
% |
17 |
31 |
49 |
48 |
花式分层占 |
% |
10 |
8 |
4 |
3 |
卧室2间以下 |
% |
13 |
17 |
15 |
13 |
3间占 |
% |
63 |
63 |
57 |
57 |
4间以上占 |
% |
24 |
20 |
28 |
30 |
卫生间1间半以下 |
% |
52 |
27 |
13 |
11 |
2间占 |
% |
32 |
48 |
42 |
41 |
2间半以上 |
% |
16 |
25 |
45 |
48 |
作饭用电占 |
% |
28 |
50 |
33 |
28 |
用煤气占 |
% |
62 |
41 |
59 |
67 |
用油占 |
% |
8 |
3 |
5 |
3 |
其他占 |
% |
1 |
5 |
3 |
1 |
采暖用热风炉 |
% |
71 |
57 |
65 |
67 |
用电热泵占 |
% |
|
24 |
23 |
25 |
其他占 |
% |
29 |
19 |
12 |
9 |
空调集中式占 |
% |
34 |
63 |
76 |
80 |
无集中占 |
% |
66 |
37 |
24 |
20 |
建有车库占 |
% |
58 |
69 |
82 |
84 |
有停车场占 |
% |
17 |
7 |
2 |
2 |
全无占 |
% |
25 |
24 |
16 |
14 |
表3 美国人购买新建私人住宅的资金来源与95年售价
年份与95年售价 |
总售出 数(万栋) |
资金来源各占% |
|||
银行抵押贷款 |
贫困户及军人优惠贷款 |
农场主建房基金贷款 |
自筹现金 |
||
1980 |
54.5 |
55.4 |
36 |
2.6 |
6 |
1986 |
75 |
54.8 |
35.7 |
1.6 |
8 |
1990 |
53.4 |
63 |
26 |
2.0 |
9 |
1995 |
66.7 |
73.5 |
19.2 |
1.3 |
6 |
95年售价(美元) |
|
|
|
|
|
8万以下 |
5.8 |
41.4 |
43 |
10.3 |
5.2 |
8-12万 |
20 |
57 |
35 |
1 |
7 |
12-15万 |
14.4 |
77 |
17 |
|
6 |
15-20万 |
12.7 |
87 |
7 |
|
6 |
20万以上 |
13.8 |
95 |
|
5 |
|
表4 所有独院住宅销售数与售价
(1970-1995)
|
单位 |
1970 |
1980 |
1990 |
1995 |
销售总数 |
万栋 |
161.2 |
297.3 |
321.1 |
380.2 |
美国东北部 |
万栋 |
25.1 |
40.3 |
46.9 |
57.5 |
中西部 |
万栋 |
50.1 |
80.6 |
83.1 |
99.2 |
南部 |
万栋 |
56.8 |
109.2 |
120.2 |
142.9 |
西部 |
万栋 |
29.2 |
67.2 |
70.9 |
80.6 |
中等售价 |
万美元 |
2.3 |
6.22 |
9.55 |
11.29 |
东北部 |
万美元 |
2.52 |
6.08 |
14.12 |
13.69 |
中西部 |
万美元 |
2.01 |
5.19 |
7.4 |
9.36 |
南部 |
万美元 |
2.22 |
5.83 |
8.59 |
9.77 |
西部 |
万美元 |
2.43 |
8.93 |
13.96 |
14.72 |
表5 新建成出租公寓房栋数与每月租金
(1980-1994)
年份 |
单位 |
全美 |
东北部 |
中西部 |
南部 |
西部 |
1980 |
万栋 |
19.61 |
1.42 |
4.38 |
9.15 |
4.66 |
1986 |
万栋 |
40.67 |
1.69 |
6.45 |
17.17 |
15.45 |
1990 |
万栋 |
21.43 |
1.27 |
4.43 |
7.72 |
8 |
1994 |
万栋 |
10.4 |
0.37 |
3.22 |
4.45 |
2.36 |
94年房租 |
|
|
|
|
|
|
低于350美元占 |
% |
6.4 |
7 |
6 |
8 |
5 |
350-549美元占 |
% |
38 |
19 |
45 |
36 |
34 |
550-749美元占 |
% |
35.6 |
70 |
44 |
28 |
33 |
750美元以上占 |
% |
20 |
5 |
5 |
28 |
28 |
中等住房月租 |
美元 |
576 |
614 |
546 |
582 |
621 |
表6 美国拥有的住房总数及历年发展变化
(1950-1993)
|
1950 |
1960 |
1970 |
1980 |
1990 |
1993 |
住房总数(万栋) |
4598.3 |
5831.5 |
6769.9 |
8675.9 |
10226.4 |
10661 |
独院单宅 |
2911.6 |
4010.3 |
4480.1 |
5359.6 |
6038.3 |
6428.3 |
独院1宅半 |
279.9 |
365.5 |
199 |
358.7 |
537.8 |
607.92 |
套房 |
530.2 |
446.4 |
544.4 |
530.9 |
494.8 |
1073 |
3-4套楼房 |
337.4 |
308.8 |
356.3 |
437.3 |
492.8 |
1073 |
5套以上楼房 |
507.8 |
623.8 |
982.9 |
1547.8 |
1810.5 |
1844.4 |
活动房 |
31.5 |
76.7 |
207.3 |
441.6 |
740 |
707.2 |
表7 1993年美国住房状况分析
项目 |
各种住房 |
季节性用房 |
常年居住房 |
空闲房 |
自有住房 |
租用住房 |
住房总数(万栋) |
10661.1 |
308.8 |
9472.4 |
879.9 |
6125.2 |
3347.2 |
各占百分比(%) |
100 |
2.9 |
88.9 |
8.3 |
57.5 |
31.4 |
房屋规模 |
|
|
|
|
|
|
独院单宅 |
6428.3 |
180.8 |
5891.8 |
355.7 |
5049 |
842.8 |
独院1宅半 |
607.9 |
11.4 |
537.5 |
59.1 |
282.4 |
255 |
2-4户房 |
1073.2 |
12.7 |
927.9 |
132.7 |
177.4 |
750.5 |
5-9户楼房 |
552.1 |
7.6 |
472.4 |
72.1 |
40.9 |
431.5 |
10-19户楼房 |
502.5 |
10.2 |
419 |
73.3 |
35.9 |
383.1 |
20-49户楼房 |
382.6 |
10.7 |
315.4 |
56.6 |
33.5 |
281.9 |
50户以上楼房 |
407.2 |
9.3 |
342.9 |
55.1 |
57.9 |
285 |
活动房及拖车房 |
707.2 |
66.3 |
565.5 |
75.4 |
448.2 |
117.3 |
楼层1层房 |
280.7 |
3.2 |
242.4 |
35 |
26.6 |
215.8 |
2层房 |
1074.2 |
17.3 |
910.1 |
146.9 |
97.6 |
812.5 |
3层房 |
837.3 |
16.6 |
713.7 |
107 |
120.4 |
593.4 |
4-6层房 |
454.3 |
6.1 |
382.9 |
65.2 |
59.5 |
323.4 |
7层以上 |
272.1 |
7.2 |
229.4 |
35.6 |
42 |
187.3 |
房龄、建筑年代 |
|
|
|
|
|
|
1939年前 |
2267.6 |
50.2 |
1988.6 |
229 |
1129 |
859.6 |
1940-49年 |
852.9 |
25.2 |
753.9 |
73.7 |
469.6 |
284.3 |
1950-59年 |
1363.3 |
40.6 |
1236 |
86.7 |
885.5 |
350.5 |
1960-69年 |
1607 |
53.8 |
1440.5 |
112.7 |
948.2 |
492.3 |
1970-79年 |
2347.4 |
85.9 |
2081.8 |
179.7 |
1329 |
752.8 |
1980年以后 |
2222.8 |
53.2 |
1971.6 |
197.9 |
1363.7 |
607.9 |
平均房龄(到93年) |
28 |
26 |
28 |
29 |
27 |
29 |
主要采暖设备 |
|
|
|
|
|
|
热风炉 |
5576.3 |
81.8 |
5124.8 |
369.7 |
3660.3 |
1464.5 |
电热泵 |
969.7 |
34.8 |
842.2 |
92.7 |
607.8 |
234.4 |
蒸气或水暖 |
1489.6 |
7.5 |
1365.7 |
116.4 |
733.8 |
632 |
火墙或铁炉 |
562.5 |
21.4 |
474.6 |
66.5 |
207 |
267.6 |
预置式电暖器 |
808.4 |
46 |
672.2 |
90.3 |
289.1 |
383.1 |
烟道循回加热 |
216.3 |
16.8 |
176.6 |
22.9 |
98.4 |
78.2 |
烟道不循回加热 |
189.3 |
5.3 |
159.7 |
24.4 |
91.9 |
67.7 |
火炉 |
347.7 |
35.4 |
283.1 |
29.2 |
209.1 |
74 |
壁炉(烧木柴) |
107.6 |
13.8 |
88.4 |
5.4 |
74 |
14.3 |
不用采暖 |
164.4 |
36.1 |
91.1 |
37.2 |
36.6 |
54.5 |
活动电热器 |
83.3 |
6.1 |
68.2 |
9 |
33 |
35.2 |
其他 |
145.9 |
3.8 |
125.7 |
16.3 |
84 |
41.7 |
空调 |
|
|
|
|
|
|
集中控制式 |
4827.7 |
76.2 |
4218.3 |
333.2 |
3056 |
1162.2 |
占百分比(%) |
43.4 |
24.7 |
44.5 |
37.9 |
49.9 |
34.7 |
分立式 |
2796.8 |
43.4 |
2609 |
144.4 |
1562 |
1047 |
供水 |
|
|
|
|
|
|
公用或私营供水系统 |
9032.7 |
165.9 |
8102.8 |
764 |
5006.4 |
3096.3 |
占百分比(%) |
84.7 |
53.7 |
85.5 |
86.8 |
81.7 |
92.51 |
至5栋自用水井 |
1388 |
93.6 |
1196.7 |
97.8 |
1014 |
182.6 |
其他 |
240.4 |
49.4 |
173 |
18.1 |
104.7 |
68.3 |
排污水 |
|
|
|
|
|
|
公用系统 |
8083 |
122.6 |
7279.7 |
680.7 |
4272.2 |
3007.5 |
占百分比(%) |
75.8 |
39.7 |
76.9 |
77.4 |
69.7 |
89.9 |
污水池，井化学厕所 |
2522.1 |
155 |
2180.7 |
186.4 |
1844.4 |
336.2 |
其他 |
55.9 |
31.2 |
12.1 |
12.7 |
85 |
35 |
表8 1993年美国自有住房房价和租房月租
项目 |
万栋 |
||||
共计 |
东北部 |
中西部 |
南部 |
西部 |
|
自有住房 |
6125.2 |
1175.1 |
1561.7 |
2184.1 |
1204.3 |
房价分级 |
|
|
|
|
|
低于1万美元 |
185.6 |
19.2 |
44.5 |
96.9 |
25.1 |
1-2万 |
239.1 |
28.2 |
70.4 |
110.2 |
30.3 |
2-3万 |
268.5 |
34.8 |
81 |
123.6 |
29.2 |
3-4万 |
335.3 |
35.5 |
117.3 |
161.3 |
21.2 |
4-5万 |
414.8 |
39.4 |
151.7 |
189.5 |
34.2 |
5-6万 |
410.1 |
47.1 |
133.1 |
191.5 |
38.4 |
6-7万 |
480.2 |
59 |
156.4 |
211.7 |
53.2 |
7-8万 |
466.6 |
73 |
139.3 |
197.1 |
57.2 |
8-10万 |
803.4 |
158.2 |
225.6 |
284 |
135.6 |
10-12万 |
517.1 |
115.8 |
131.6 |
162.2 |
107.5 |
12-15万 |
592.2 |
158.6 |
125.3 |
161.9 |
146.3 |
15-20万 |
628.4 |
194.3 |
93.9 |
144 |
196.3 |
20-25万 |
299.9 |
89.9 |
40.5 |
55.1 |
114.4 |
25-30万 |
173.4 |
47.4 |
19.5 |
36.5 |
70 |
30万以上 |
310.4 |
74.8 |
31.5 |
58.6 |
145.5 |
中等价(美元) |
86530 |
116100 |
71900 |
70376 |
134430 |
出租房数 |
3347.2 |
715.5 |
741.5 |
1109.6 |
780.8 |
房租分级 |
|
|
|
|
|
低于100美元 |
55.1 |
8.2 |
16.5 |
24.2 |
6.3 |
100-200 |
207.9 |
46.5 |
55.2 |
76.4 |
29.8 |
200-250 |
142.4 |
25.8 |
42.6 |
53 |
21 |
250-300 |
172.8 |
29.3 |
52.7 |
68.5 |
22.3 |
300-350 |
207.1 |
33.5 |
61.6 |
75.8 |
36.3 |
350-400 |
274.1 |
42 |
76.9 |
110.2 |
45.1 |
400-450 |
285 |
45.3 |
83.3 |
104.8 |
51.6 |
450-500 |
285.1 |
51.3 |
69.4 |
102.6 |
61.8 |
500-600 |
481.7 |
108.4 |
104 |
149.9 |
119.4 |
600-700 |
368.3 |
103.6 |
66.8 |
94.7 |
103.2 |
700-800 |
238.2 |
67.8 |
28.7 |
60.7 |
81 |
800-1000 |
225.7 |
69.2 |
20.8 |
51.4 |
84.3 |
1000-1250 |
97.1 |
25.1 |
7.2 |
20.1 |
44.7 |
1250-1500 |
37.9 |
9.1 |
3.2 |
6.5 |
19.1 |
1500以上 |
27.5 |
9.5 |
1.4 |
4.6 |
12 |
免租房 |
241.4 |
40.8 |
51.4 |
106.2 |
43 |
中等房租 |
487 |
551 |
424 |
445 |
57.9 |
注：闲房托人代管，孤老求房客代作家务、作伴，均免租。
表9 美国人各年龄段拥有私人住宅的百分比
年龄段 |
1985 |
1987 |
1991 |
1995 |
全国总计 |
63.9 |
64 |
64.1 |
64.7 |
25岁以下 |
17.2 |
16 |
15.3 |
15.9 |
25-29岁 |
37.7 |
36.4 |
33.8 |
34.4 |
30-34岁 |
54 |
53.5 |
51.2 |
53.1 |
35-39岁 |
65.4 |
64.1 |
62.2 |
62.1 |
40-44岁 |
71.4 |
70.8 |
69.5 |
68.6 |
45-49岁 |
74.3 |
74.6 |
73.7 |
73.7 |
50-54岁 |
77.5 |
77.8 |
76.1 |
77 |
55-59岁 |
79.2 |
80 |
79.5 |
78.8 |
60-64岁 |
79.9 |
80.4 |
80.5 |
80.3 |
65-69岁 |
79.5 |
79.5 |
81.4 |
81 |
70-74岁 |
76.8 |
77.7 |
78.8 |
80.9 |
75岁以上 |
69.8 |
70.8 |
73.1 |
74.6 |
表10 1993年美国家用电器种类与普及状况
家电应用项目 |
家庭户数 |
用户(%) |
家庭年收入(万美元) |
|||
2.5以下 |
2.5-3.5 |
3.5-5.0 |
5.0以上 |
|||
全国总计(万户) |
9660 |
100 |
3540 |
2280 |
1080 |
2760 |
空调(万户) |
6610 |
68.4 |
2170 |
1570 |
790 |
2080 |
各家自备 |
2570 |
26.6 |
1140 |
580 |
300 |
550 |
集中空调 |
4210 |
43.5 |
1060 |
1050 |
510 |
1590 |
洗衣机 |
7450 |
77.1 |
2190 |
1840 |
930 |
2490 |
烘衣机 |
6880 |
71.2 |
1820 |
1750 |
890 |
2420 |
除湿机 |
910 |
9.4 |
170 |
180 |
140 |
410 |
洗碗机 |
4370 |
45.2 |
770 |
1020 |
650 |
1940 |
冷冻柜 |
3340 |
34.5 |
990 |
820 |
420 |
1100 |
微波炉 |
8130 |
84.1 |
2560 |
2030 |
980 |
2550 |
家用办公设备 |
2330 |
24.2 |
320 |
470 |
380 |
1170 |
传真机 |
290 |
3 |
|
50 |
50 |
160 |
激光打印机 |
530 |
5.5 |
50 |
90 |
70 |
300 |
电脑 |
2260 |
23.3 |
320 |
440 |
360 |
1140 |
户外烤炉 |
2750 |
28.5 |
400 |
690 |
430 |
1240 |
电烤箱 |
5940 |
61.5 |
1900 |
1450 |
720 |
1890 |
煤气烤箱 |
3070 |
31.8 |
1300 |
660 |
320 |
790 |
电炉灶 |
5930 |
61.4 |
1910 |
1450 |
720 |
1860 |
煤气炉灶 |
3220 |
33.3 |
1370 |
680 |
330 |
840 |
无霜冰箱 |
8180 |
84.6 |
2640 |
1990 |
980 |
2560 |
普通冰箱(结霜) |
1470 |
15.2 |
890 |
280 |
100 |
200 |
彩色电视 |
9440 |
97.7 |
3370 |
2260 |
1070 |
2740 |
黑白电视 |
1900 |
19.6 |
670 |
430 |
200 |
600 |
烤面包机 |
2750 |
28.5 |
920 |
580 |
350 |
900 |
煤气热水器 |
5120 |
53 |
1840 |
1100 |
580 |
1600 |
电热水器 |
3710 |
38.4 |
1410 |
980 |
410 |
930 |
吊风扇 |
5180 |
53.6 |
1520 |
1260 |
700 |
1710 |